Содержание:

I.Договор найма жилого помещения. Общие положения.

II.Стороны договора найма жилого помещения.

III. Предмет договора.

IV. Сроки договора.

V. Права и обязанности сторон.

1. Плата за жилое помещение.

2. Обязанности наймодателя жилого помещения.

3. Обязанности нанимателя жилого помещения.

IV. Расторжение договора найма жилого помещения

I. Договор найма жилого помещения. Общие положения.
Регулированию отношений в сфере найма жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ «Наем жилого помещения».
На основании статьи 30 Жилищного Кодекса РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании.
Жилое помещение может быть сдано в наём только с целью проживания в нём. Данное положение статьи 671 ГК действительно как для физических, так и для юридических лиц. На практике же достаточно часто происходит нарушение данного требования закона. Юридические лица в целях экономии арендуют жилое помещение под так называемый «тихий офис». Как правило, это квартиры на первых этажах зданий, расположенных в пешей доступности от станций метро. «Тихим» он назван потому, что в нем нет шумной деятельности. На работу туда приходят 3-4 человека, например, бухгалтеры и нет посетителей.
На основании статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

II . Стороны договора найма жилого помещения.

Наймодателем является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.
Нанимателем может быть только гражданин. (ст. 677 ГК)

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. (ст.671 ГК)

III. Предмет договора.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. (ст.674 ГК)

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). (п.1 ст.673 ГК). На практике же сдаются в наём не только изолированные жилые помещения, но и проходные комнаты, и, даже, спальные места (так называемое «койко-место»).

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. (ст. 675 ГК)
В практике часто происходят случаи, противоречащие данному требованию закона. Например, наймодатель, продавая свою квартиру, ставит нанимателя перед фактом продажи и объявляет нанимателю о расторжении договора. Новому собственнику жилого помещения о наличии договора найма, срок которого еще не истек, ничего не сообщается. В итоге права нанимателя нарушаются. Причинами этому является ситуация, которая достаточно долго складывалась на рынке недвижимости, а именно: низкий спрос на продажу и высокий спрос на аренду; но, все же, главной причиной является правая неграмотность как наймодателя, так и нанимателя.

lV. Сроки договора.

Статья 683 регулирует срок в договоре найма жилого помещения. На её основании в Гражданском кодексе выделяются два типа договора найма жилого помещения:
- краткосрочный, сроком до года;
- долгосрочный, сроком от года, но не более 5 лет.

Большинство договоров найма, составляемых на практике, - краткосрочные. (Как правило, срок найма составляет 362-364 дня). Это объясняется не только тем, что более короткий срок заключения договора удобен в условиях динамично развивающейся ситуации на рынке аренды жилой недвижимости и отношениями между наймодателем и нанимателем, но и тем, что законодательство, регулирующее эти два типа договоров, существенно различается.

Рассмотрим права и обязанности сторон, возникающие только при заключении долгосрочного договора.

◊ На основании статьи 677 в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса, а именно с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом.

Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения.
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

◊ На основании статьи 680 ГК наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.
Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

◊ На основании статьи 684 за нанимателем сохраняется преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

◊ На основании статьи 685 по договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя имеет право передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.     Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения является возмездным.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

◊ На основании статьи 686 по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.

V. Права и обязанности сторон.

Плата за жилое помещение.

На основании статьи 682 одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

2. Обязанности наймодателя жилого помещения.

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение, которое не находится под залогом или арестом в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. (ст. 676 ГК)
Производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения если иное не установлено договором найма жилого помещения. (ст.681 п.2)

Обязанности нанимателя жилого помещения.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.
Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. (ст.678 ГК)
Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. (ст.682 п.3)
Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. (ст.681 п.1)

IV. Расторжение договора найма жилого помещения

На основании статьи 687 наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
▪ невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок,
а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
▪ разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. (Этот абзац действителен только для долгосрочного договора найма)

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

    На основании статьи 688 в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.